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Remate hipotecario: qué es y cómo funciona en 2023

Publicado por CERH en abril 4, 2023
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El concepto de “remate hipotecario” continúa cobrando fuerza en el mercado inmobiliario. Seguramente lo has visto en sitios web dedicados a la compra y venta de propiedades, con precios muy por debajo de su valor. Dudar es lo más natural en este punto: la expectativa de tener un patrimonio seguro, que garantice un futuro familiar seguro y estable, es cada vez más complicado en 2023.

¡Respira profundo! Aquí te vamos a explicar cada detalle de los remates hipotecarios, con total transparencia. Descubrirás que se trata de algo completamente legal y que en 2023 están posicionándose como la mejor opción de inversión por sus altos rendimientos asegurados.

¿Qué es un remate hipotecario?

Lo primero que debes saber es que es algo 100% amparado por un proceso legal. ¿Qué significa remate hipotecario entonces? Cuando un inmueble está en remate quiere decir que una institución bancaria la puso en el mercado abierto para liquidarla.

¿Qué tuvo que ocurrir para que un inmueble llegue a este punto? Como sabrás, muchas personas compran propiedades a través de préstamos hipotecarios que deben ser pagados en mensualidades. A veces, las personas dejan de pagar, lo que significa que el banco tiene una pérdida en potencia. 

Para subsanar esto, el banco decide vender los derechos litigiosos de adjudicación de esa propiedad con un descuento del 30 al 60% sobre su valor actual, ya que su único interés es el de recuperar su inversión, no el de generar una ganancia. 

¿Qué son los derechos litigiosos de adjudicación?

Es lo que permite sustituir al primer comprador que no pudo terminar de pagar el préstamo. Ahora, de manera legal, el nuevo comprador podría completar el proceso para hacerse de la propiedad.

¿Cuáles son las etapas de un remate hipotecario? 

El remate hipotecario en México consiste de 5 etapas delimitadas por un Tribunal o autoridad legal. Cada etapa tiene un objetivo y procedimiento específico. 

Es fundamental entender en su totalidad las 5 etapas de un remate hipotecario, ya que así podrás saber qué está sucediendo y cómo actuar. Verás que es más sencillo de lo que crees. 

Etapa 1: Demanda

Como te mencionamos, los remates bancarios suceden porque una persona dejó de pagar su préstamo hipotecario. Por lo tanto, la parte afectada (en este caso, el banco) hace valer sus derechos a través de un juzgado y demanda a su deudor. 

Tiempo estimado: dos semanas. 

Etapa 2: Notificación 

El deudor recibe una notificación personal por parte del juzgado. Esto implica que no existe manera de que no esté enterado de la situación. También se le extiende una invitación para comparecer a juicio. 

Tiempo estimado: uno a tres meses. Las fechas dependen de qué tan ocupado está el juzgado.

Etapa 3: Ofrecimiento y desahogo de pruebas

Se le da oportunidad al deudor de presentar pruebas sobre los pagos realizados. A su vez, el banco hace lo mismo para demostrar que se le ha incumplido. Hay una instancia de argumentos de ambas partes, hasta que una es descalificada. 

Tiempo estimado: dos a tres meses.

Etapa 4: Sentencia

Es cuando un Juez soluciona la disputa dándole la razón al demandante o demandado. A considerar que ningún banco se arriesgaría a llegar a este punto si realmente tuviera los pagos hechos. 

Etapa 5: Ejecución de la sentencia

La última fase del proceso de remate es cuando se pone a la venta el inmueble. El tiempo estimado se considera de hasta cinco meses. Sin embargo, en CERH nuestro tiempo máximo es de 2 meses en esta parte del proceso. 

¿Cómo funciona un remate hipotecario en el 2023?

Es posible que una vez animado a realizar la compra de una casa en remate, el siguiente paso sea saber cómo funciona y si es posible que lo realices. 

Te recomendamos que te asegures de contar con:

  • Asesoría profesional, experimentada y legal durante las cinco etapas.
  • La posibilidad de esperar hasta que llegue la ejecución de la sentencia.
  • Liquidez propia para realizar la compra.

Vamos a explorar cada uno de esos puntos a continuación.

¿Qué tan seguro es un remate hipotecario en 2023?

Con absoluta claridad te lo decimos: existen fraudes asociados con los remates bancarios. Creemos que es necesario decirlo porque lo que más nos importa es que tus ahorros y tu legado familiar estén seguros.

En Internet podrás ver cientos de anuncios sobre “casas en remate hipotecario”, pero te recomendamos que no te dejes llevar por corredores hipotecarios independientes o amateurs. 

Cuida tu patrimonio, tu inversión y tu tranquilidad

Busca una consultoría que cumpla mínimo con los siguientes estándares:

  1. Que tenga un acta constitutiva y oficinas físicas.
  2. Cumpla con un protocolo de trabajo probado.
  3. Sea transparente en cada uno de sus procesos.
  4. Ofrezca servicios y acompañamientos personalizados.

Cumpliendo esto, puedes llevar a cabo la compra de un remate bancario con total seguridad.

¿Cómo saber si es un remate hipotecario?

No queremos dejar pasar este tema elemental. Puedes saber si se trata de un remate hipotecario por el tiempo de espera y la ejecución de las cinco etapas que te mencionamos previamente.

Cuida no caer en estafas donde te aseguran entregarte la propiedad en cuestión de días o pocas semanas. Como habrás podido comprender, los Tribunales tienen su propia agenda. Además, otro indicativo de que puede ser una estada es que los precios del inmueble estén muy por debajo (en menos de la mitad) de los precios del mercado tomando en cuenta la zona en donde esté ubicado. 

Sin embargo, consultorías mexicanas con mucha experiencia tienen una cartera con múltiples propiedades en remate que se encuentran en diferentes etapas. Es posible entonces adquirir una propiedad en una etapa avanzada, lo cual a su vez implica un ahorro de tiempo significativo.

Características de un inmueble en remate:

  • De ninguna manera es posible ver la propiedad en remate por dentro.
  • El pago del inmueble se debe realizar con capital propio. No aplican créditos de ningún tipo. 
  • La compra no es a contra-entrega, como sería una adquisición tradicional.

¿Cuánto cuesta adquirir un inmueble en remate en 2023?

Aclaremos la importancia de contar con una liquidez propia. Debido a que un remate bancario llegó a ese precio por su propia característica de ser la consecuencia de una deuda, no se puede adquirir a través de otra deuda.

Es decir, los créditos de cualquier tipo, incluso los del gobierno como Infonavit o FOVISSSTE, no aplican para comprar un inmueble en remate.

Las razones son sencillas: el banco no se arriesgará a que nuevamente le queden debiendo, por eso demanda que se salde la cuenta de la deuda pendiente.

Considerando esto, los costos de las propiedades en remate están muy por debajo de los precios del mercado regular. Se llegan a conseguir descuentos de hasta el 70% sobre el total. 

¿Te quedan dudas o necesitas una asesoría personalizada? Contáctanos para atenderte. 

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